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vol.14.「大津市瀬田・石山・湖西地区」住宅地の価格動向について

１.　はじめに

　 平成21年9月18日都道府県地価調査価格(いわゆる基準地価)が発表されました。今回の基準地価は総じて平成21年地価公示の傾向からさらに悪化傾向を示しております。とくに三大都市圏の都心部では二桁以上の大幅な下落傾向を示す地点も出てまいりました。
　 そのような状況の中で、全国的にも比較的下落率が緩やかな滋賀県においても、総じて下落傾向が強まっております。そして市相互間、または沿線相互間、町相互間、あるいは自治会や団地間において地域間におけるトレンドの格差が生じてきているようにも思われます。
　 そこで今回の研究室では比較的サンプル数の多い「大津市」にスポットをあて、地域間のトレンドの格差を考察していきたいと思います。

２.　大津市地価調査結果の概要

　大津市全体の変動率や詳細については、滋賀県県民生活課土地対策室のホームページ
(http://www.pref.shiga.jp/c/tochitai/chika/chika_index.html)でご覧になれますが、住宅地において特徴的なところを考察していきます。

■そのまえに・・・
　今回の研究室では、滋賀県大津市の「湖西地区」「石山地区」と「瀬田地区」をメインに取り上げます。「湖西地区」は主として大津市西部のJR湖西線沿線の地域一帯、「石山地区」はJR東海道本線「石山」駅勢圏の地域一帯、「瀬田地区」はJR東海道本線「瀬田」駅勢圏の地域一 帯のことをいいます。

　■グラフ1はJR東海道本線沿線住宅地における前年変動率(横軸)と今年変動率(縦軸)との関係を示したグラフです。前年すべての地点で横ばいまたは上昇した地点が、今年度においては下落に転じています。中でも前年3～4％上昇したJR大津～膳所駅勢圏内の山手側の住宅地においては真逆のマイナス3～4％減の変動を示しました。

またJR瀬田駅勢圏のように前年2～3％上昇した地点においては比較的に下落率は低目になっ ており、同沿線においてはバラツキ感が見られます。

　■グラフ2はJR湖西線沿線住宅地における同グラフですが、湖西線沿線では総じてマイナス3～5％減の変動率を示し、東海道本線のバラツキ感とはやや異なっています。

　■グラフ3は東海道本線住宅地の「価格と駅距離」との相関グラフです。相関係数0.588は比較的強い傾向といえます。

　■グラフ4は湖西線住宅地の「価格と駅距離」との相関グラフです。相関係数0.3636はやや弱い傾向であり、価格と駅距離との相関はやや低いことがいえます。

　■グラフ5は東海道本線住宅地の駅距離と変動率との相関グラフですが、全体的に下落変動率が斑になっていることがわかります。とりわけ同沿線では最寄駅から2～5㎞圏内に位置するJR石山駅勢圏内の下落率は高く、最寄駅から2㎞圏内に位置するJR瀬田駅勢圏内の下落率は低い傾向を示しています。

　■グラフ6は湖西線住宅地の駅距離と変動率との相関グラフですが、最寄駅から2㎞圏内に位置して全体的にまとまった下落率を示しています。

　■以上により、平成21年地価調査の結果においては、JR東海道本線の石山駅勢圏内とJR湖西線沿線の中でもとくに比叡山坂本駅勢圏内の住宅地の下落率は相対的に大きい一方で、JR東海道本線の瀬田駅勢圏内の住宅地の下落率は相対的に小さい結果となりました。

　■ではなぜそのような傾向となるのでしょうか？まずJR石山駅勢圏内は大津市南部大石地区までを含む南北に長く広域な地域であり、その中でも「南郷学区」「石山学区」における大規模住宅団地を中心として、その狭間には中小規模の分譲住宅団地も多く見られ、現在の需要停滞傾向を反映して市場は停滞していると思われます。
また、JR湖西線沿線の住宅地域においては、全体的に下落基調が続いていますが、とくに比叡山坂本駅勢圏内においては、ミニ開発が従来から多く見られるものの、有効需要が追随しないことが考えられます。
一方、JR瀬田駅勢圏においてはJR石山駅勢圏内と同様に広域な郊外圏を有していますが、石山駅勢圏内と異なる点は郊外住宅地へ30～40歳台の需要者がここ数年増加してきているという点です。下記グラフはここ一年間のみですがその傾向を示しています。

３.　取引事例による時系列分析

グラフ7とグラフ8を見比べると、JR瀬田駅は比較的安定的な傾向、一方石山駅はやや右下がりの傾向を示していることが読みとれます。

４.　さいごに

一般的に住宅地の価格形成要因は、駅に近い等の「利便性」、住みやすい等の「快適性」が重視される傾向があります。今回の結果ではJR瀬田駅勢圏内においては、単に利便性だけではなく何か快適性を高める要素が作用して、それに基づいて価格形成がなされた結果、石山地区のような大きな下落傾向を示さなかったものと考えられます。それは一体何でしょうか？私は街のイメージや、学区に対する選好性が主たる要因と考えます。