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vol.12.マンション価格の動向についての考察@大津

滋賀県と大津市におけるマンション市場の推移を分析し、今後大津市内のマンション価格はどのようになっていくかを予測したいと思います

１.　大津の魅力

県都である大津市は京都市に隣接しJR東海道本線やJR湖西線、さらには京阪電鉄京津線により、京都はもとより大阪等の都心へのスムーズなアクセスで利便性に富み、また前には日本一の琵琶湖を望み、そして背後には比良、音羽山系に囲まれた自然豊かな歴史の深い都市です。このような自然的社会的背景のもとで、大津市は2003年には全国で10番目の古都指定を受け、京阪のベッドタウンとして現在の人口は約33万人で増加傾向が続いています。また京都や大阪への通勤比率は約25％通学比率は約30％と高い比率を示しています。

２.　中古マンション直近一年の価格と成約率の推移

2006年上期～2007年度上期における滋賀県のマンション成約率はどのように変化してきたのでしょうか？下の表は滋賀県内における中古ファミリー向けマンションの成約率等の変動を示したものです。
（不動産経済通信　マンション市場動向を引用）

滋賀県全体としてのマンション価格は平成19年以降わずかですが、逓増傾向を示し、これに比例して成約率も同様の傾向を示しています。はたして今後もマンション価格は上昇し続けるのでしょうか？
また、中古マンション、新築分譲マンション、築浅マンションのいずれも同様の傾向を示すのでしょうか？
滋賀県全体としてのマンション市場の動向を見てきましたが、次に2006年上期～2007年度上期における大津市のマンション価格はどのように変化してきたのでしょうか？
下のグラフは大津市内ＪＲ東海道本線と湖西線の各駅勢圏に所在する築5～15年の中古ファミリー向けマンション価格の変動を示したものです。（日経BP社の価格情報を引用）

 
JR湖西線沿線においては「唐崎」「西大津」駅を除く各駅で上昇傾向を示しています。またJR東海道本線沿線では「石山」を除く各駅で上昇しています。
ここで注目したい点が、マンション立地が盛んな「西大津」エリアは大津市内各沿線の中でも横ばい傾向を示しているということです。これは言い換えれば、マンションの新規分譲が多く、マンション需要は中古マンションから築浅または新規マンションへとシフトしている傾向がうかがえるといえます。さらに「石山」駅エリアにおいては中古マンション価格が下落し、新規分譲マンションとの競争が激化しています。

３．大津市におけるこれからのマンション分譲

大津市内における現在分譲中から計画中のマンションまでを記載しましたが、これを見ると供給戸数はトータルで約2200戸となります。ちなみに2007年滋賀県内のマンション供給戸数は年間で約1500戸でした。エリア別に見ると、JR「西大津」エリアが最も多く992戸、次いでJR「石山」エリアの908戸の順です。供給戸数が多いということは、消費者にとって購入マンションの選択肢が多く、物件の選別が厳しく、シビアになされる傾向が強くなるということにもなります。
また不動産の価格は「需要と供給」とのバランスにより決まりますから、この二つのエリアは今後しばらくは「良い物件」と「そうでない物件」との二極化傾向が強まるとともに、全体としての価格は下落または横ばい傾向が続くものと予測されます。

４．マンション価格上昇の背景

そもそもマンション価格の上昇は、「土地価格の上昇」や「建築コストの上昇」等が一要因にあります。
マンションが立地する地域における2007年地価公示及び地価調査価格をみると、一部を除き一桁後半から二桁の変動率を示し、マンション立地エリアの地価高騰がうかがえます。

５．価格上昇に需要がついていけるか？

資金支出の伴う需要を「有効需要」といいます。先に述べたとおり、従来は一部のエリアを除いてマンション価格は増加傾向を示しておりますが、今後において価格上昇に「有効需要」がついていけるかについては疑問です。買い手の所得は急激に上昇もしておらず、ここにきて原油高騰などの先行き不安感もあります。さらに6月に実施された建築基準法の影響で販売・ 着工が遅れているマンションもあり、鈍化しつつある需要に対してこれらの供給が始まると、おのずとマンション価格は下がっていくものと予測されます。